房地产市场在掉头
温尼伯每周房地产市场报告
2026年5月18日 – 5月24日
本报告基于2026年5月18日至5月24日期间温尼伯地区的独立屋及共管公寓（Condo）成交数据手工整理而成，旨在反映该周的实际市场活动，重点关注价格表现、需求强度及成交模式。虽已尽力确保数据准确，但本报告仅作市场参考，不构成房地产投资建议。
🌡️ 市场温度速览
| 指标 | 本周表现 | 解读 |
|---|---|---|
| 追踪成交数 | 75 | — |
| 高于挂牌价成交占比 | ~52% | ⚖️ 趋于均衡 |
| 中位成交天数（DOM） | 9天 | 仍属较快 |
| 平均溢价 | +4.8% | 较上周明显回落 |
| 中位溢价 | ~0% | 市场转折信号 |
| 中位单价 | ~$344/sqft | — |
总体判断： 温尼伯市场出现明显的温度回落——上周仍是稳固的卖方市场（73%竞价、+8%溢价），本周已接近买卖均衡：仅52%的房源高于挂牌价成交，中位溢价跌至几乎为零。市场分化进一步加剧：$400K–$600K中端独立屋仍火热，但2010年后新建房、共管公寓、以及超15天的房源全面降温。
1. 总体市场概况
- 成交总数：75套（较上周157套近乎腰斩）
- 物业类型构成：独立屋 92%（69套） | 共管公寓 8%（6套）
- 平均成交价：约 $453K
- 中位成交价：约 $408K
- 建造年份跨度：1905年至2027年（含1套楼花）
- 高于挂牌价：约 52% | 持平挂牌价：约 5% | 低于挂牌价：约 43%
与前两周对比： 高于挂牌价比例从约65–73%回落至52%；低于挂牌价比例从约17%上升至43%。这是过去三周最显著的市场基调变化。
2. 成交天数（DOM）的临界点 ⚠️
DOM临界点效应依然清晰，但本周的"安全线"略有前移。
| 在市天数 | 房源数 | 平均溢价 | 高于挂牌价占比 |
|---|---|---|---|
| 0–7 天 | 20 | ~+6.4% | ~75% |
| 8–14 天 | 33 | ~+8.2% | ~64% |
| 15–30 天 | 15 | ~−1.3% | ~20% |
| 30 天以上 | 7 | ~−2.7% | 0% |
核心洞察： 14天内仍是议价权的安全区——75%（0-7天）至64%（8-14天）的房源高于挂牌价成交，平均溢价6–8%。超过14天后转折迅速：15–30天区间已平均跌入负值，仅20%能高于挂牌价成交；30天以上则无一例外低于挂牌价成交。
对卖方的启示： 14天临界点法则三周来反复验证。建议挂牌后第10天准备好备用方案，超出14天即应主动调价或重新布置；超过30天，预期让利幅度通常在3–10%。
3. 成交价 vs 挂牌价
本周低于挂牌价的成交占比明显上升，市场议价空间扩大。
- 约 52% 的房源高于挂牌价成交（上周约73%）
- 约 5% 持平挂牌价成交
- 约 43% 低于挂牌价成交（上周约17%）
溢价比例 Top 5
| 地址 | 溢价比例 | 溢价金额 |
|---|---|---|
| 63 Berrydale Avenue | +27.4% | +$82,100 |
| 143 Stradford Street | +26.4% | +$95,100 |
| 149 La Verendrye Street | +25.5% | +$102,100 |
| 622 Warsaw Avenue | +25.0% | +$106,100 |
| 9 Radburn Place | +22.7% | +$120,100 |
溢价金额 Top 5
| 地址 | 溢价金额 | 溢价比例 |
|---|---|---|
| 9 Radburn Place | +$120,100 | +22.7% |
| 622 Warsaw Avenue | +$106,100 | +25.0% |
| 149 La Verendrye Street | +$102,100 | +25.5% |
| 209 Athlone Drive | +$100,100 | +17.6% |
| 1730 Chancellor Drive | +$98,000 | +22.5% |
本周溢价榜前列全部为$300K–$600K的战后独立屋（1940s–1970s），这与第4、5节的发现一致。
最大折扣 🔻
| 地址 | 折扣比例 | 折扣金额 | 在市天数 |
|---|---|---|---|
| 17 Elm Park Road | −11.6% | −$34,900 | 18天 |
| 557 Doucet Street | −8.9% | −$17,400 | 23天 |
| 991 Lorette Avenue | −8.9% | −$19,900 | 12天 |
| #214 77 Edmonton Street（公寓） | −8.3% | −$9,900 | 10天 |
| 127 Egesz Street | −7.8% | −$24,900 | 23天 |
| 112 Creekside Road | −7.3% | −$129,000 | 17天 |
| 215 Carriage Road | −7.6% | −$29,900 | 35天 |
规律： 折扣比例最深的房源依旧集中在低价端老房和长在市房源。本周折扣金额最大的成交（112 Creekside Road，−$129K）来自$1.78M的豪宅段，单笔大额让价对该段整体表现影响显著。
4. 价格区间热度图
价格段冷热分化在本周达到全年来最明显的程度。
| 价格区间 | 成交数 | 占比 | 高于挂牌价比例 | 平均溢价 | 平均DOM |
|---|---|---|---|---|---|
| < $300K | 19 | ~25% | ~26% | ~−1.5% | ~16天 |
| $300K – $400K | 18 | ~24% | ~56% | ~+4.8% | ~13天 |
| $400K – $600K ⭐ | 22 | ~29% | ~73% | ~+10.2% | ~9天 |
| $600K – $1M | 14 | ~19% | ~57% | ~+6.2% | ~15天 |
| > $1M | 2 | ~3% | 0% | ~−4.3% | ~33天 |
本周卖方甜蜜区：$400K – $600K。 该区间是唯一保持上周整体市场水准的板块——73%高于挂牌价成交、平均溢价+10.2%、DOM仅9天。$600K–$1M区间本周明显降温（从上周的+10.2%降至+6.2%，DOM从9天延长至15天），高端市场的需求疲软已传导至原来的卖方甜蜜区。
30万以下区间继续承压（−1.5%、DOM 16天），百万豪宅区本周仅2套成交且均低于挂牌价。
5. 不同年代建造的表现
本周最值得注意的结构性信号：新建房与老房表现倒挂。
| 建造年代 | 成交数 | 平均溢价 | 中位单价（$/sqft） | 高于挂牌价占比 |
|---|---|---|---|---|
| 1950年前 | 22 | ~+4.7% | ~$277 | ~50% |
| 1950 – 1980 ⭐ | 25 | ~+7.5% | ~$372 | ~60% |
| 1980 – 2010 | 14 | ~+4.7% | ~$346 | ~71% |
| 2010年至今 ⚠️ | 14 | ~+0.2% | ~$360 | ~21% |
战后房（1950s–70s）连续三周稳居最热板块，本周平均溢价仍达+7.5%。
⚠️ 2010年后新建房本周几近"零溢价"：14套中仅3套高于挂牌价成交（21%），平均溢价仅+0.18%。多套2024–2025年的新建房（840 Carter Avenue、123 Yellow Moon Crescent、3 Broda Drive）以低于挂牌价成交，DOM在17–56天之间。这一信号比上周更尖锐——新建房的议价空间正在持续打开。
可能解释：(a) 新建房定价已贴近重置成本，缺乏向上弹性；(b) 战后房面积合理、位置成熟、入门价更具吸引力；(c) 部分楼花/期房买家面临交房压力。
6. 单价（$/sqft）参考表
用于快速估价对照：
| 类别 | 中位 $/sqft |
|---|---|
| 全部房源 | ~$344 |
| 1950年前老房 | ~$277 |
| 1950–1980年房源 | ~$372 |
| 1980–2010年房源 | ~$346 |
| 2010年后新建 | ~$360 |
| 25分位（全部） | ~$298 |
| 75分位（全部） | ~$402 |
本周整体中位单价（
$344/sqft）较上周（$388/sqft）回落约11%。这一变化部分源于本周成交结构偏向较低价位段，但也反映了整体定价压力。
7. 独立屋 vs 共管公寓
公寓板块的弱势持续且加深。
| 物业类型 | 成交数 | 平均成交价 | 平均溢价 | 平均DOM | 高于挂牌价占比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 独立屋 | 69 | ~$467K | ~+5.3% | ~13天 | ~55% |
| 共管公寓 | 6 | ~$293K | ~−1.3% | ~16天 | ~17% |
本周6套公寓成交中，仅1套（#4 2075 Henderson Highway，+7.2%）高于挂牌价成交，4套低于挂牌价，1套持平。公寓卖家应继续采取防御性定价，多方竞价不应作为基准预期。新建/期房公寓（#451 1505 Molson Street、#500 635 Ballantrae Drive）的弱势尤其值得关注。
8. 关键启示（可操作）
- ⚖️ 市场基调转变： 三周内首次出现中位溢价跌至0%、低于挂牌价成交占比升至43%的情况。卖方市场正在让出部分主动权。
- 🎯 $400K–$600K是当前唯一"完整热区"——73%竞价、+10%溢价、9天DOM。其他价格段均出现不同程度降温。
- ⏱️ 14天临界点法则连续三周成立。 超过14天后议价权迅速转向买家；超过30天则完全转向。
- 🏠 战后房（1950s–70s）仍是最强细分——连续三周溢价排名第一，平均+7.5%。
- 🏗️ 新建房（2010+）几乎零溢价。 仅21%高于挂牌价成交。新建房卖家应放弃溢价预期。
- 🏢 公寓继续走弱——仅17%高于挂牌价成交，平均低于挂牌价。
- 💰 百万豪宅区$1M+：本周仅2套成交且均低于挂牌价，其中112 Creekside Road让价$129K。该段需现实定价。
总结
本周温尼伯市场出现连续三周以来的最明显降温——成交量近乎腰斩（75 vs 上周157），中位溢价归零，低于挂牌价成交比例几乎翻倍。
市场已不再"一片火热"，而是分化清晰：$400K–$600K战后独立屋是仅剩的强势板块；新建房、公寓、豪宅、30万以下房源、以及超15天的房源全面进入买方议价区间。
14天临界点法则继续生效，且本周变得更为重要——超出14天后议价权完全反转。
方法论说明
- 样本量：75套成交（69套独立屋，6套公寓）
- 日期范围：2026年5月18日 – 5月24日
- 数据来源：手工整理的MLS成交数据
- 数据完整性：本批次数据无缺失字段
- 取整说明：多数数据已为可读性取整，请视为近似值
- 样本量提示：本周成交量较低（75 vs 上周157），部分细分（如>$1M、公寓）样本量较小，趋势判断应结合后续数据验证
报告生成于2026年5月24日。不构成房地产或投资建议。