市场明显降温
买家重获议价空间
独立屋与公寓成交数据 · 2026年5月18日 – 5月24日
整体基调
⚖️ 趋向供需平衡
市场温度快照
00 / 概览52%
高于要价
快速降温
本周发生了什么变化
↓
从卖方主导明显降温
上周仍是坚定的卖方市场（73%高于要价、+8%溢价）；本周已趋向买卖双方平衡
≈
中位溢价跌至几乎为零
仅52%高于要价成交 —— 这是过去三周内最显著的基调转变
◧
分化进一步加剧
$40万–$60万中端独立屋仍火热；新建房、公寓、挂牌超15天的房源全面降温
整体市场概览
01 / 市场总成交量
75
较上周157近乎腰斩
平均成交价
~$453K
中位价 ~$408K
物业构成
92% / 8%
独立屋69 · 公寓6
高于要价
~52%
持平要价 ~5%
低于要价
~43%
较 ~17% 大幅上升
建造年份范围
1905–2027
含一套楼花房源
与前两周对比：高于要价占比从 ~65–73% 降至 52%；低于要价占比从 ~17% 升至 43%。这是过去三周内市场最显著的基调转变。
挂牌天数 · 14天临界点 ⚠️
02 / 挂牌天数临界点效应依然清晰，但本周的"安全区"略有提前。下方柱条展示了各挂牌时段中高于要价成交的占比。
0–7 天
8–14 天
15–30 天
30 天以上
给卖家：14天以内仍是卖方议价的安全区（高于要价比例75% → 64%，溢价6–8%）。一旦超过14天，转向迅速 —— 15–30天区间已转为负值，超过30天没有一套房源高于要价成交。建议第10天前备好后备方案；超过14天考虑主动调价或重新布置；超过30天，预期3–10%的让价。
成交价 vs 挂牌价
03 / 价格本周低于要价成交的占比明显上升，买家议价空间扩大：~52% 高于要价（上周 ~73%）、~5% 持平要价、~43% 低于要价（上周 ~17%）。
溢价百分比 Top 5
| 地址 | 溢价 % | 溢价 $ |
|---|---|---|
| 63 Berrydale Avenue | +27.4% | +$82,100 |
| 143 Stradford Street | +26.4% | +$95,100 |
| 149 La Verendrye Street | +25.5% | +$102,100 |
| 622 Warsaw Avenue | +25.0% | +$106,100 |
| 9 Radburn Place | +22.7% | +$120,100 |
溢价金额 Top 5
| 地址 | 溢价 $ | 溢价 % |
|---|---|---|
| 9 Radburn Place | +$120,100 | +22.7% |
| 622 Warsaw Avenue | +$106,100 | +25.0% |
| 149 La Verendrye Street | +$102,100 | +25.5% |
| 209 Athlone Drive | +$100,100 | +17.6% |
| 1730 Chancellor Drive | +$98,000 | +22.5% |
溢价榜首全部为 $30万–$60万 的战后独立屋（1940年代–1970年代），与价格区间和建造年代部分的结论一致。
最大折让 🔻
| 地址 | 折让 % | 折让 $ | 挂牌天数 |
|---|---|---|---|
| 17 Elm Park Road | −11.6% | −$34,900 | 18 天 |
| 557 Doucet Street | −8.9% | −$17,400 | 23 天 |
| 991 Lorette Avenue | −8.9% | −$19,900 | 12 天 |
| #214 77 Edmonton Street（公寓） | −8.3% | −$9,900 | 10 天 |
| 127 Egesz Street | −7.8% | −$24,900 | 23 天 |
| 112 Creekside Road | −7.3% | −$129,000 | 17 天 |
| 215 Carriage Road | −7.6% | −$29,900 | 35 天 |
规律：最大百分比折让仍集中在低端老房和长期滞销房源。本周最大金额让价（112 Creekside Road，−$12.9万）来自 $178万 的豪宅板块 —— 单笔大幅降价会显著影响该板块的均值。
价格区间热力图
04 / 价格区间本周各价格区间的冷热分化达到了今年以来最尖锐的程度。
| 价格区间 | 成交 | 占比 | 高于要价 | 平均溢价 | 平均天数 |
|---|---|---|---|---|---|
| < $30万 | 19 | ~25% | ~26% | ~−1.5% | ~16 天 |
| $30万 – $40万 | 18 | ~24% | ~56% | ~+4.8% | ~13 天 |
| $40万 – $60万 ⭐ | 22 | ~29% | ~73% | ~+10.2% | ~9 天 |
| $60万 – $100万 | 14 | ~19% | ~57% | ~+6.2% | ~15 天 |
| > $100万 | 2 | ~3% | 0% | ~−4.3% | ~33 天 |
本周卖方甜区：$40万 – $60万。这是唯一维持上周整体基调的区间 —— 73%高于要价、+10.2%平均溢价、仅9天挂牌。$60万–$100万区间明显降温（从+10.2%降至+6.2%，天数由9天延长至15天），表明高端疲弱已开始向此前最强的板块蔓延。$30万以下区间持续挣扎（−1.5%、16天），$100万以上豪宅本周仅2笔成交，且均低于要价。
按建造年代表现
05 / 建造年代本周最值得关注的结构性信号：新建房与老房之间发生了翻转。
| 建造年代 | 成交 | 平均溢价 | 中位单价 | 高于要价 |
|---|---|---|---|---|
| 1950年前 | 22 | ~+4.7% | ~$277 | ~50% |
| 1950 – 1980 ⭐ | 25 | ~+7.5% | ~$372 | ~60% |
| 1980 – 2010 | 14 | ~+4.7% | ~$346 | ~71% |
| 2010至今 ⚠️ | 14 | ~+0.2% | ~$360 | ~21% |
2010年后新建房本周几乎"零溢价"：14笔成交中仅3笔高于要价（21%），平均溢价仅+0.18%。多套2024–2025新建房（840 Carter Avenue、123 Yellow Moon Crescent、3 Broda Drive）低于要价成交，挂牌天数17–56天。新建房的议价空间持续打开。与此同时，战后房（1950–70年代）连续三周保持最热板块，本周+7.5%。
可能原因：（a）新建房定价接近重置成本，向上弹性有限；（b）战后房面积合理、地段成熟、入门价更低；（c）部分楼花/spec建房买家可能面临交割压力。
每平方英尺单价参考
06 / 单价| 类别 | 中位单价 ($/sqft) |
|---|---|
| 全部房源 | ~$344 |
| 1950年前老房 | ~$277 |
| 1950–1980 房源 | ~$372 |
| 1980–2010 房源 | ~$346 |
| 2010年后新建房 | ~$360 |
| 25分位（全部） | ~$298 |
| 75分位（全部） | ~$402 |
本周整体中位单价（~$344）较上周 ~$388 下降约11%。部分源于成交结构向较低价格区间倾斜，但也反映了更广泛的价格压力。
独立屋 vs 公寓
07 / 类型公寓疲弱持续且正在加深。
| 类型 | 成交 | 平均价 | 平均溢价 | 平均天数 | 高于要价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 独立屋 | 69 | ~$467K | ~+5.3% | ~13 天 | ~55% |
| 公寓 | 6 | ~$293K | ~−1.3% | ~16 天 | ~17% |
本周6笔公寓成交中，仅一套（#4 2075 Henderson Highway，+7.2%）高于要价；四套低于要价，一套持平。公寓卖家应继续采取防守性定价 —— 多个报价竞标不应作为合理的基准预期。新建/楼花公寓的疲弱（#451 1505 Molson Street、#500 635 Ballantrae Drive）尤其值得注意。
核心要点 · 可执行
08 / 要点⚖️ 市场基调已转变
三周来首次，中位溢价跌至0%、低于要价占比升至43%。卖方市场正在让出部分主动权。
🎯 $40万–$60万是唯一的完整热区
73%竞价、+10%溢价、9天挂牌。其余所有价格区间均有不同程度降温。
⏱️ 14天临界点依然成立
连续第三周。超过14天主动权快速转向买家；超过30天则完全转移。
🏠 战后房（1950–70年代）最强
溢价连续三周居首，本周平均+7.5%。
🏗️ 新建房（2010+）≈零溢价
仅21%高于要价成交。新建房卖家应放下溢价预期。
🏢 公寓持续走弱
仅17%高于要价，平均低于挂牌价成交。
💰 $100万+豪宅需理性定价
仅2笔成交，均低于要价，含112 Creekside Road的$12.9万让价。
📉 中位单价环比下降约11%
~$344 vs 上周 ~$388 —— 成交结构变化叠加更广泛的价格压力。
本周总结
市场已不再整体火热 ——
分化格局如今十分清晰。
温尼伯本周出现三周以来最明显的降温 —— 成交量近乎腰斩（75 vs 157）、中位溢价跌至零、低于要价占比近乎翻三倍。
$40万–$60万战后独立屋板块是唯一仍坚挺的堡垒；新建房、公寓、豪宅、$30万以下房源，以及任何挂牌超过15天的房源，都已进入买家议价区间。14天临界点比以往更重要 —— 一旦越过，主动权完全翻转。
※ 方法论与免责声明：样本为75笔成交（独立屋69、公寓6），时间为2026年5月18日–24日，数据由MLS手工整理且无缺失字段。多数数字已四舍五入，请视为近似值。本周成交量较低，小样本子板块（>$100万、公寓）应结合后续周次确认。本报告仅供市场参考，不构成房地产或投资建议。